Optimierte Abschreibung (AfA) durch Kaufpreisaufteilung
Beim Kauf einer bebauten Immobilie muss der Gesamtkaufpreis in einen Anteil für den Grund und Boden und einen Anteil für das Gebäude aufgeteilt werden.
Der Kern des Problems:
Nur der Gebäudewert ist abschreibungsfähig, da nur das Gebäude einer Abnutzung unterliegt. Das Finanzamt verwendet oft standardisierte, vereinfachende Berechnungstools (z. B. das BMF-Tool). Diese führen häufig zu einer überhöhten Zuweisung zum nicht abschreibungsfähigen Bodenanteil und somit zu einer zu niedrigen jährlichen Abschreibung.
Gestaltung durch Bewertung:
Durch ein
professionelles Verkehrswertgutachten kann der tatsächliche, oft höhere, Wert des Gebäudes gegenüber dem Finanzamt dargelegt werden.
Dies erhöht die steuerliche Abschreibungsbasis und senkt Ihre jährliche Steuerlast über Jahrzehnte.
Optimierte Abschreibung (AfA) durch Restnutzungsdauergutachten
Beim Kauf einer vermieteten Immobilie wird die jährliche Abschreibung (AfA) des Objektes in der Regel über die gesetzlich festgelegte
Gesamtnutzungsdauer berechnet.
Der Kern des Problems:
Die gesetzliche Norm geht zumeist von einer fiktiven Gesamtnutzungsdauer von 50 Jahren aus. Ältere oder schlecht instand gehaltene Gebäude können jedoch eine tatsächliche technische, wirtschaftliche oder rechtliche Nutzungsdauer aufweisen, die deutlich kürzer ist. Dies bedeutet, dass die Abschreibung auf weniger Jahre verteilt werden muss, wodurch die jährliche AfA steigt. Das Finanzamt akzeptiert die Neuberechnung nur, wenn ein fundierter Nachweis über die kürzere technische oder wirtschaftliche Restnutzungsdauer erbracht wird.
Gestaltung durch Bewertung:
Durch ein professionelles Gutachten zur Feststellung der Restnutzungsdauer wird der tatsächliche, objektiv ermittelte Zustand der Bausubstanz, die technische Alterung und die wirtschaftliche Verwertbarkeit des Gebäudes analysiert, um so eine kürzere Nutzungsdauer nachzuweisen. Dies ermöglicht eine höhere jährliche Abschreibung und senkt Ihre Steuerlast deutlich.
Nachweis der Gewinnerzielungsabsicht
Besonders bei Objekten, die über längere Zeit Verluste generieren (z. B. durch hohe Sanierungskosten oder Leerstand), stellt das Finanzamt die
Gewinnerzielungsabsicht infrage.
Der Kern des Problems:
Wird die Gewinnerzielungsabsicht verneint (sogenannte Liebhaberei), werden die durch Sanierungsmaßnahmen oder etwaigen temporären oder strategischen Leerstand entstehenden Verluste steuerlich nicht anerkannt. In der Folge verlieren Eigentümer oft Steuervorteile in beträchtlicher Höhe.
Gestaltung durch Bewertung:
Ein detaillierter Markt- und Ertragsanalysebericht kann die Potenziale der Immobilie, die Mietpreisentwicklung, die Machbarkeit von Sanierungen und/oder die langfristige Wertsteigerung objektiv belegen. Dies untermauert die Absicht des Eigentümers, zukünftig Gewinne zu erzielen, und sichert so die steuerliche Anerkennung von entstandenen Verlusten.
Steueroptimierung bei Entnahme oder Übertragung
Die Übertragung von Immobilien aus dem
Betriebs- in das
Privatvermögen (Entnahme) oder die Schenkung / Vererbung löst oft erhebliche
stille Lasten in Form von Ertrags-, Schenkungs- oder Erbschaftsteuer aus.
Der Kern des Problems:
Die Entnahme / Übertragung führt zur sofortigen Aufdeckung und Versteuerung der gesamten, über die Jahre angesammelten stillen Reserven (Wertsteigerung über dem Buchwert). Dies löst eine hohe Ertragsteuer aus, die der Eigentümer ohne tatsächlichen Liquiditätszufluss begleichen muss (Dry-Up Tax), wodurch eine erhebliche finanzielle Belastung entsteht.
Gestaltung durch Bewertung:
Der Entnahme-/ Übertragungswert wird mit dem Teilwert (Marktwert) angesetzt; das übergeordnete Ziele der Bewertung besteht somit darin, den Wert so realistisch wie möglich zu ermitteln, um die zu versteuernden stillen Reserven angemessen zu bestimmen. Hinsichtlich der Erbschaft- und Schenkungssteuer wiederum nutzt das Finanzamt oft vereinfachende Werte zum Grundbesitz. Bei Immobilien, deren Verkehrswert nachweislich unter dem angesetzten Wert liegt (z. B. wegen Baumängeln), kann ein Gutachten nach § 198 BewG den niedrigeren gemeinen Wert belegen und so die Steuerlast senken.
Denkmalschutz und Sanierungsmaßnahmen
Umfangreiche
Modernisierungen / Sanierungen an denkmalgeschützten oder in Sanierungsgebieten liegenden Objekten sind überproportional abschreibungsfähig.
Der Kern des Problems:
Im Rahmen der Prüfung der Angemessenheit von geltend gemachten Kosten durch das Finanzamt kann es regelmäßig zur Ablehnung von Gesamt- oder Einzelkostenpositionen kommen. Der Nachweis, dass es sich bei den jeweiligen Kostenpunkten um angemessene Kostenhöhen handelt, ist durch den Eigentümer oft schwer zu erbringen.
Gestaltung durch Bewertung:
Ein professionelles Gutachten eines zertifizierten Sachverständigen kann die Angemessenheit der Kosten durch eine
Analyse der Baukosten und des Objektzustands vor und nach der Sanierung objektiv belegen und somit die Anerkennung erhöhter Abschreibungsbeträge sicherstellen.
Kontaktieren Sie uns gerne mit Ihrem Steuergestaltungsanliegen:
